Financiamento Imobiliário: O Que é, Como Funciona e Vantagens

Existem duas modalidades de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

O SFH é a modalidade mais antiga e tem como objetivo reduzir o déficit habitacional no país. Os recursos vêm da caderneta de poupança e do FGTS e as características incluem:

• O valor máximo do imóvel financiado é de R$1,5 milhão;
• As prestações não podem ultrapassar 30% da renda do comprador;
• A taxa de juros máxima é de 12%;
• A instituição financeira cobre no máximo 80% do valor do imóvel;
• O imóvel não pode ter sido comprado com o FGTS nos últimos três anos;
• O FGTS pode ser usado para quitar parte do imóvel e deve ser o primeiro residencial adquirido;
• O prazo para quitar é de até 35 anos.

SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)

Já o SFI é mais flexível e permite maior poder de negociação para quem deseja adquirir um imóvel, levando em conta as seguintes características:

• O imóvel deve custar acima de R$1,5 milhão e o financiamento pode chegar a 90% do valor total;
• A taxa de juros é variável;
• O valor da prestação não é limitado por um percentual da renda;
• O comprador pode ser pessoa física ou jurídica;
• O SFI permite financiar imóvel não residencial e mesmo quem já tem um em seu nome pode buscar crédito para comprar outro;
• O FGTS pode ser usado para reduzir o saldo devedor ou abater até 80% da prestação em 12 meses;
• O prazo para quitar é de até 35 anos.

Financiamento direto com a construtora

É possível também realizar o financiamento imobiliário diretamente com a construtora ou incorporadora. Normalmente, isso ocorre com imóveis vendidos na planta ou em construção, como casas ou apartamentos.

Ao adotar essa opção, a construtora libera as chaves para o comprador após ele ter pago cerca de 30% a 40% do valor total do imóvel. O restante pode ser financiado pelos meios já mencionados, seja por uma instituição financeira ou diretamente pela empresa responsável pela construção.

Nesses casos, os prazos para quitação tendem a ser menores, o que pode levar a prestações mais elevadas. Contudo, essa é uma alternativa para aqueles que não conseguem obter um crédito bancário.

Como conseguir financiamento imobiliário?

Para obter um financiamento imobiliário, é necessário ter pelo menos 18 anos, comprovar renda suficiente para pagar as parcelas e ter o CPF regularizado. É possível que o CPF esteja negativado sem que o consumidor saiba, por isso é importante verificar se o nome não está incluído em órgãos de proteção ao crédito, como Serasa, SPC, entre outros.

Uma sugestão é se inscrever no Cadastro Positivo oferecido por esses órgãos. O Cadastro Positivo reúne todas as informações sobre o cumprimento ou não do pagamento de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários, por exemplo.

O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também é incluído nessa lista e ajuda a demonstrar que o consumidor é um bom pagador, aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Quanto tempo leva para liberação de um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário costuma ser liberado em cerca de 40 dias, em média, de acordo com a Abecip. Por isso, é importante pesquisar as instituições financeiras antes mesmo de começar a procurar o imóvel desejado, para ter tempo de encontrar as que oferecem as melhores taxas e condições.

Caso o cliente escolha a mesma instituição financeira em que já possui conta, ele pode ter vantagens na hora de negociar, pois o banco já conhece seu perfil e a análise para concessão do financiamento pode ser mais ágil. Há também instituições que oferecem condições especiais para clientes de longa data.

Para aqueles que trabalham como autônomos, é importante regularizar a situação para ganhar pontos com os bancos. Ao se tornarem microempreendedores individuais (MEI), por exemplo, saem da informalidade e passam a ser vistos como mais organizados pelas instituições financeiras.

Quais documentos precisa para um financiamento?

Os requisitos para solicitar um financiamento imobiliário podem variar dependendo da instituição financeira, mas geralmente incluem o CPF, RG, carteira de trabalho, comprovantes de renda, estado civil e residência, além da declaração do imposto de renda. É importante também verificar a situação e documentação do imóvel e do vendedor, pois quaisquer pendências podem levar à rejeição da solicitação de crédito.

Para garantir que todos os documentos necessários sejam fornecidos, é aconselhável criar um checklist e se certificar de que nada seja esquecido. O processo de solicitação pode ser feito online em muitos bancos, mas o cliente pode precisar comparecer pessoalmente para levar os documentos. Como o financiamento imobiliário é uma modalidade bastante burocrática, é preciso ter paciência e se preparar com antecedência para o processo de aprovação.

Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Em geral, os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal, estão entre as instituições que oferecem as melhores taxas de financiamento imobiliário entre os cinco maiores bancos brasileiros.

As taxas podem variar conforme a situação econômica do país e a Selic, mas o relacionamento de longo prazo entre o cliente e a instituição também pode influenciar os juros. Por isso, é essencial comparar as taxas em pelo menos duas instituições diferentes.

Como fazer o calculo da amortização

No financiamento imobiliário, existem três principais modelos matemáticos usados para amortização da dívida pelas instituições financeiras. O cliente pode escolher qual modelo adotar junto ao banco, e cada um tem suas particularidades:

SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) consiste em descontar um valor fixo da dívida total a cada parcela, chamado de amortização. Por exemplo, um financiamento de R$200 mil em 200 meses pode ter uma amortização mensal fixa de R$1 mil.

O restante da parcela é destinado ao pagamento dos juros, que são calculados sobre o valor total da dívida. Financiamentos feitos com base no SAC geralmente possuem parcelas mais altas no início, mas o saldo devedor é reduzido mais rapidamente devido à amortização mais agressiva, o que acaba diminuindo o valor das parcelas.

Tabela Price

Assim como o SAC, a Tabela Price também reduz o saldo devedor a cada parcela para diminuir a incidência de juros. No modelo original da Tabela Price, as parcelas possuem valores fixos desde a primeira até a última parcela.

Com a inflação, o sistema passou a incorporar a correção monetária nas parcelas. A maior parte do valor da parcela é formada pelos juros. À medida que a amortização aumenta, a porcentagem destinada aos juros diminui, mas o valor da parcela não sofre alteração.

Sacre

O Sistema de Amortização Crescente (Sacre) é um misto do SAC e da Tabela Price. Ele combina a constância do valor das parcelas da Tabela Price com a queda progressiva dos valores das parcelas do SAC ao longo do tempo. As parcelas iniciais são mais altas, mas o valor destinado à amortização cresce constantemente e, assim, o valor destinado aos juros diminui.

Quais são os requisitos implicados em um financiamento imobiliário ?

Para conseguir um financiamento imobiliário, o cliente precisa passar por várias etapas importantes.

1. Análise do crédito

A primeira é a análise de crédito, onde a instituição financeira avalia a renda, perfil e prazo do cliente para determinar se é seguro liberar o montante necessário. Essa análise leva cerca de uma semana, mas a liberação do financiamento ocorre em média em 40 dias.

2. Tomando a decisão sobre o imóvel

Em seguida, o cliente deve escolher o imóvel e solicitar a pré-aprovação do crédito. É importante ter mais de uma opção de imóvel para o caso de algum problema com a documentação ou o valor liberado.

3. Inspeção do imóvel

Após a escolha do imóvel, é feita uma inspeção para verificar se ele está dentro da qualidade esperada e se o preço condiz com o valor de mercado. Também é realizada uma análise minuciosa de toda a documentação, incluindo as informações do vendedor.

4. Questões jurídicas

Se tudo estiver correto, o banco elabora o contrato, que deve ser assinado pelo cliente. O último passo é fazer o registro do imóvel em um cartório e apresentar o registro ao banco para finalizar a análise e liberar o valor para o pagamento. Com isso, o cliente pode comemorar a compra da casa própria.

5. Contrato

Se tudo estiver correto, o banco dá continuidade à elaboração do acordo. Depois, é apenas uma questão de assinar.

6. Registro

O último passo é realizar o registro do imóvel em um cartório. Nessa fase, há taxas a serem pagas e o cartório solicita também a apresentação do comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Com o registro em mãos, o cliente o apresenta ao banco, que conclui a análise e libera o financiamento para o pagamento. Nesse momento, é hora de celebrar a compra da casa própria.

Dá para pagar antecipado as parcelas de um financiamento imobiliário?

Sim, é viável diminuir o prazo do financiamento imobiliário e algumas instituições financeiras oferecem essa possibilidade através de suas plataformas online. O cliente pode escolher entre reduzir o valor das parcelas ou diminuir o número total de parcelas a serem pagas.

No caso de quem possui saldo no FGTS e fez o financiamento pelo SFH, é possível utilizar o fundo para abater até 80% das próximas 12 parcelas ou das parcelas já vencidas, desde que não haja mais do que três parcelas em atraso. É importante ressaltar que o uso do FGTS para pagamento de parcelas segue algumas regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter nenhum outro financiamento em aberto pelo SFH.

O que ocorre caso não pague o financiamento imobiliário?

Ao realizar um financiamento imobiliário, é necessário firmar uma garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. Na hipoteca, a propriedade do imóvel pertence ao comprador e, em caso de não pagamento das parcelas, o banco pode cobrar a dívida através de uma execução judicial. Já na alienação fiduciária, que é a forma mais comum, a posse do bem é do credor e, em caso de inadimplência, ele pode levar o imóvel a leilão.

Qual a melhor hora para se financiar um imóvel?

É difícil responder a essa pergunta, pois cada pessoa tem um objetivo diferente ao pensar em comprar um imóvel.

Algumas pessoas preferem fazê-lo logo nos primeiros anos de trabalho, enquanto outras aguardam até economizar o suficiente para não comprometer muito o orçamento familiar. Alguns escolhem esperar os preços caírem para investir em imóveis.

No entanto, é importante ter bem claro qual é o seu objetivo com o financiamento imobiliário. Você deseja comprar uma casa para morar, investir em um imóvel para alugar ou adquirir um terreno? Ter essa definição clara o ajudará a escolher o melhor tipo de financiamento e as melhores condições.

Independentemente do caso, é essencial pesquisar bastante antes de tomar qualquer decisão, além de fazer um bom planejamento financeiro. Em outras palavras, para saber se você está preparado para assumir um financiamento imobiliário, é preciso analisar a sua situação financeira atual.

Você tem renda suficiente para arcar com as parcelas do financiamento? Tem outras dívidas em aberto, como cartão de crédito e cheque especial? Quanto dinheiro você tem disponível para dar entrada no imóvel?

Essas são algumas perguntas que você precisa responder antes de tomar qualquer decisão sobre financiamentos imobiliários. Sendo assim, o momento ideal para financiar um imóvel é quando você está em uma situação financeira confortável e pode arcar com as parcelas sem dificuldades.

Vantagens do financiamento imobiliário

Existem muitas vantagens no financiamento imobiliário, as quais para a maioria das pessoas superam as desvantagens.

A principal vantagem é que você pode comprar um imóvel que não conseguiria adquirir à vista. Além disso, o financiamento imobiliário permite que você compre qualquer tipo de propriedade, seja ela residencial, comercial ou industrial, desde que possua uma pequena porcentagem do valor total da propriedade para dar de entrada e tenha um bom histórico financeiro.

Outra vantagem é que as parcelas mensais geralmente são menores do que o valor pago de aluguel, o que torna mais fácil incorporar as prestações ao seu orçamento mensal.

Além disso, você tem a possibilidade de quitar o empréstimo antecipadamente sem multas ou taxas adicionais, o que proporciona flexibilidade no futuro, caso haja mudanças na sua situação financeira.

É importante destacar que a propriedade é sua, o que significa que você pode utilizá-la como desejar. Pode alugá-la para outras pessoas, usá-la como local de negócios ou simplesmente desfrutá-la como seu lar para a família.

Desvantagens de financiar um imóvel

O financiamento imobiliário possui um prazo que pode ser considerado tanto uma vantagem quanto uma desvantagem. Por um lado, é uma vantagem porque permite a compra parcelada, dando a oportunidade para aqueles que não possuem o valor total do imóvel disponível.

Por outro lado, pode ser visto como uma desvantagem, já que é difícil prever a renda no futuro e se será possível continuar a pagar as parcelas. Além disso, outra desvantagem são os juros e outros custos ligados ao financiamento, que acabam aumentando ainda mais o custo total da propriedade.

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma opção viável para a aquisição de um imóvel, principalmente para aqueles que não possuem recursos suficientes para comprar à vista. O financiamento imobiliário oferece vantagens como a possibilidade de adquirir um imóvel sem comprometer muito o orçamento, a flexibilidade para escolher o tipo de imóvel desejado e a possibilidade de quitar o empréstimo antecipadamente sem multas ou taxas extras.

Porém, é importante considerar que o financiamento imobiliário também possui desvantagens, como o pagamento de juros e outros gastos que encarecem o custo da propriedade, a dificuldade de prever a situação financeira futura e o prazo estendido para pagamento. Por isso, é fundamental fazer um bom planejamento financeiro e analisar cuidadosamente as condições oferecidas antes de assumir um financiamento imobiliário.